h

Gerommel met de waarde van De Deel

18 september 2016

Gerommel met de waarde van De Deel

De financiële situatie rond het oude project stadshart (Provast) wordt nog steeds beschreven in de jaarstukken. Het project wordt pas afgesloten als het Open planproces heeft geleid tot een nieuw bestemmingsplan en zover is het nog niet. Het oude project heeft een verlies geleden van ca. € 9 miljoen. Dit verlies werd in het verleden gedekt door de waarde van De Deel. Een eventuele verkoop van het plein levert namelijk geld op. Echter, het oude project is economisch niet haalbaar gebleken. Hierdoor daalt het plein in waarde en dekt de waarde niet langer het verlies. De Deel is nog steeds eigendom van de gemeente. Het college wil graag naar buiten toe het verlies van het project beperken. Daarom is het college er alles aan gelegen om de waarde van De Deel zo hoog mogelijk getaxeerd te krijgen. Dit jaar gaat het college daarin erg ver.

Voor de jaarstukken moet De Deel jaarlijks worden getaxeerd. Dit gebeurt middels een residuele bepaling. In deze bepaling worden twee waarden berekend: de waarde van het vastgoed na realisatie en de totale bouwkosten van het vastgoed. Het verschil tussen deze twee waarden is de waarden van de grond, in dit geval van De Deel. Vorig jaar is de waarde geschat op € 5,6 miljoen.

In januari geeft het college opnieuw een taxateur de opdracht de waarde van De Deel te bepalen. Het college geeft als uitgangspunten mee dat de volledige 10.200 m2 winkelruimte wordt gerealiseerd (inclusief supermarkt) en dat er ook kopers voor zijn. De waarde komt uit op € 3,5 miljoen. Er verschijnen jaarstukken met deze waarde voor De Deel.

De accountant vindt de gehanteerde uitgangspunten bij de taxatie niet realistisch. Immers, als het project nu alsnog doorgang zou vinden, dan zou de omvang van de winkelruimte aanmerkelijk kleiner zijn en zouden er tevens langdurig geen kopers zijn voor deze winkelruimte. Daarop laat het college de taxateur opnieuw de waarde bepalen. Nu met als uitgangspunten dat de volledige 10.200 m2 winkelruimte wordt gerealiseerd, maar dat er geen kopers voor zijn. De taxateur adviseert in de taxatie uit te gaan van een meer realistische winkelruimte (veel minder dan 10.000 m2), maar het college negeert dit advies. De waarde komt nu uit op € 1,6 miljoen. Er verschijnen nieuwe jaarstukken, nu met deze waarde voor De Deel.

In een toelichting geeft het college aan min of meer verrast te zijn door de veel lagere taxatiewaarde. Het college vindt dat het deze veel lagere waarde redelijkerwijs niet kon 'bevroeden'. Dit is opmerkelijk. Je hoeft namelijk niet zo hoog geschoold te zijn om te weten dat de waarde van vastgoed daalt als er geen kopers voor zijn. De bouwkosten blijven wel gelijk en dus daalt de waarde van de grond.

De accountant vindt de waarde van € 1,6 miljoen nog steeds niet realistisch. Immers, de bij de taxatie gehanteerde winkelruimte van 10.200 m2 is nog steeds onrealistisch groot. De accountant wil een betere onderbouwing.

Nu zet het college een heel opmerkelijke stap. Het gaat niet terug naar de taxateur voor opnieuw een waardebepaling. In plaats daarvan toont het college een intern document met daarin berekeningen die zijn opgesteld in het kader van het Open planproces. Zeer bedenkelijk omdat:

  • het oude project stadshart nu wordt vermengd met het nieuwe project stadshart (Open planproces), hetgeen extra risico's met zich mee brengt;
  • de resultaten tot relatief hogere waarde leiden voor De Deel dan eerder gevonden door de taxateur;
  • er in het kader van het Open planproces kennelijk berekeningen zijn uitgevoerd m.b.t. elementen (winkels, supermarkt op/aan De Deel) die niet in het gekozen scenario staan.

Het document toont drie waardeberekeningen voor De Deel, elk uitgaande van een verschillende hoeveelheid ruimte voor winkels, supermarkt en horeca. Bij een bebouwing van ca. 2.500 m2 wordt de waarde van De Deel - € 1,3 miljoen (negatief!), bij een bebouwing van ca. 4.000 m2 wordt de waarde € 1,2 miljoen en bij een bebouwing van ca. 5.500 m2 wordt de waarde € 3,6 miljoen. De laatst genoemde waarde zegt iets over de mate van betrouwbaarheid van het document voor de waardebepaling van De Deel binnen het oude project. De waarde voor De Deel ligt met € 3,6 miljoen hoger dan de € 3,5 miljoen dan maximaal getaxeerd door de taxateur, terwijl er tegelijkertijd veel minder winkelruimte wordt gerealiseerd (5.500 m2 i.p.v 10.200 m2). Dit betekent dat de waarde erg hoog is ingeschat. Met als gevolg dat naar alle waarschijnlijkheid de twee andere waarden ook erg hoog zijn ingeschat.

De accountant gaat schoorvoetend akkoord met de onderbouwing. Deze stelt dat een bebouwing van ca. 4.000 m 2 realistisch kan zijn en wil de waarde voor De Deel op € 1.2 miljoen zetten. Het college weigert dit en handhaaft € 1.6 miljoen in de jaarstukken. Voor de accountant reden om een oordeel met beperking (onzekerheden) af te geven i.p.v. een goedkeuring.

De SP is van mening dat de jaarstukken een duidelijke weergave moeten zijn van de financiële situatie. Er mogen geen ontransparante dingen in staan. Als er een verlies moet worden genomen, dan moet het verlies ook worden genomen. En de verliesneming mag niet worden gereduceerd of worden verbloemd voor de buitenwereld door middel van onrealistische taxaties. Daarom heeft de SP dit jaar tegen de vaststelling van de jaarstukken gestemd.

Blijft de vraag waarom in het kader van het Open planproces er scenario's zijn doorgerekend met winkels en een supermarkt op of aan De Deel. In geen van de scenario's uit het Open planproces is er namelijk sprake van winkels en/of een supermarkt op/aan De Deel. De wethouder zegt dat het enkel gaat om een rekenkundige exercitie en dat het geen verband houdt met hetgeen er daadwerkelijk zal worden gerealiseerd op De Deel. Laten we dit hopen. De SP houdt voor u de vinger aan de pols!

 

Lees ook:

Zie ook:

Reactie toevoegen

(If you're a human, don't change the following field)
Your first name.
(If you're a human, don't change the following field)
Your first name.

Plain text

  • Geen HTML toegestaan.
  • E-mail- en internetadressen worden automatisch aanklikbaar.
  • Regels en alinea's worden automatisch gesplitst.

U bent hier